Svaz vlastníků půdy České republiky

Pronájem půdy a nájemní smlouvy

Jaká je obvyklá výše nájemného za zemědělské pozemky?

V mnoha lokalitách se výše nájemného doposud pohybuje na úrovni 1% z ceny dle katastrálního území. U nově sjednávaných nájemních smluv se nájemné obvykle pohybuje již ve výši 2-4% z ceny dle katastrálního území – tj. 1000–4000,- Kč/ha/rok (+ daň z nemovitostí). Nejvýhodnějších podmínek lze dosáhnout u celistvých pozemků větších výměr. U drobných pozemků lze naopak předpokládat nižší nájemné.

Jak se mohu domoci zaplacení dlužného nájemného?

V případě existence nájemního vztahu písemně vyzvěte nájemce k úhradě dlužného nájemného s určením dodatečné lhůty k zaplacení. Neuspějete-li, je možné podat k soudu žalobu o zaplacení dlužného nájemného s příslušenstvím v podobě úroku z prodlení. Právo na nájemné (jednotlivé splátky) se promlčuje ve tříleté lhůtě ode dne prodlení.

Jaké možnosti mám v případě, že nájemní vztah neexistuje?

Je-li pozemek užíván bez právního důvodu (neexistuje nájemní vztah ani jiný důvod opravňující k užívání pozemku), je vlastník oprávněn žádat na uživateli pozemku vydání takzvaného bezdůvodného obohacení, jehož výše by v zásadě měla odpovídat obvyklému nájemnému.

Pokuste se tedy kontaktovat uživatele pozemku, upravit Váš vzájemný vztah (nájemní smlouvou) a vyžádat si úhradu za dosavadní užívání pozemku.

Neuspějete-li, je možné podat k soudu žalobu o vydání bezdůvodného obohacení. Právo na vydání bezdůvodného obohacení se promlčuje ve lhůtě dvou let ode dne, kdy se oprávněný dozví, že došlo k bezdůvodnému obohacení a kdo se na jeho úkor obohatil.

Má neplacení nájemného nebo užívání pozemků bez právního důvodu vliv na dotace poskytované zemědělcům?

Podmínkou poskytnutí dotací obecně není bezdlužnost žadatele v soukromoprávních vztazích.

Žadatelé o dotace však většinou musejí prokazovat právní důvod užívání pozemku (předložit nájemní smlouvu), proto neexistence oprávnění užívat pozemek může mít vliv na možnost přiznání některých dotací, případně na uložení povinnosti vrácení takové dotace.

Co mohu dělat, je-li pozemek nepřístupný?

Pokud hranice pozemku nejsou v terénu rozeznatelné nebo k němu nevede cesta, lze přístup k pozemku zajistit prostřednictvím pozemkových úprav. Pozemkový úřad by měl zahájit pozemkové úpravy v katastrálních územích, kde o provedení pozemkových úprav požádají vlastníci pozemků nadpoloviční výměry půdy v dotčeném katastrálním území.

Je v pořádku nájemní smlouva s výpovědní lhůtou 10 let?

Uzavření nájemní smlouvy s takto dlouhou výpovědní lhůtou je ve většině případů pro vlastníka velmi nevýhodné. Vlastník nemůže po uzavření takové nájemní smlouvy s pozemky dlouhodobě nakládat, sjednávat nové podmínky nájmu, výši nájemného, nebo měnit nájemce. Takovéto nájemní smlouvy také výrazně snižují cenu pozemků při prodeji.

Doporučujeme uzavírat nájemní smlouvy na dobu neurčitou s výpovědní lhůtou 1 rok, případně na dobu určitou do délky 5 let.

V některých případech může být požadavek ze strany nájemce na delší dobu pronájmu odůvodněný – např. při záměru pěstování rychle rostoucích dřevin. Dlouhá doba pronájmu by se však měla projevit ve výši nájemného a smlouva by také měla obsahovat inflační doložku zajišťující růst nájemného.

Je vhodné uzavírat každý rok novou nájemní smlouvu na 1 rok?

Dlouhodobě není tento postup vlastníka příliš vhodný. V tomto případě nemá nájemce jistotu delšího nájmu a logicky pak k pozemkům odpovídajícím způsobem přistupuje. Takové pozemky jsou obvykle pouze vyčerpávány bez investic zpět do pozemků ze strany nájemce.

Uzavření smlouvy na 1 rok je vhodné pouze v případě plánovaného prodeje nebo jiného využití pozemků v blízkém období.

Chci změnit nájemce, co mohu dělat?

Nejprve je nutné ukončit současnou nájemní smlouvu – tj. zaslat nájemci výpověď, nebo vyčkat na ukončení nájemní smlouvy na dobu určitou. To může trvat i několik let v závislosti na podmínkách současné nájemní smlouvy.

S blížícím se koncem současné nájemní smlouvy je pak možné nabídnout pozemky k pronájmu jinému uživateli – ideálně cca 6 měsíců před koncem předchozí nájemní smlouvy.

Doporučujeme oslovit s nabídkou zemědělce v blízkém okolí, v případě větších výměr (nad 5ha) se vyplatí i dlouhodobější inzerce nabídky na internetu, která osloví i vzdálenější zájemce.

Je možné, že po vypovězení smlouvy nenaleznu nového nájemce?

V současné době je ze strany zemědělců ve většině lokalit velký zájem o užívání zemědělských pozemků. To platí především pro pozemky s větší výměrou (např. 5 ha a více). Problém s nalezením nového nájemce by mohl nastat u pozemků drobnějších výměr a v lokalitách s menší konkurencí mezi hospodařícími subjekty. Zde je vlastník často odkázán na jednání s jedním uživatelem v lokalitě.

Na co si mám dát pozor při výběru nového nájemce?

Pronájem půdy je dlouhodobý vztah a výběr správného nájemce je velmi důležitý. Při výběru nájemce zvažujte kromě výše nabízeného nájemného a podmínek smlouvy i osobu nájemce. Pokud máte možnost, je vhodné zeptat se jiných vlastníků na zkušenosti s nájemcem.

Na co si mám dát pozor při podpisu nájemní smlouvy?

Při podpisu nájemní smlouvu důkladně prostudujte celou, nejenom výši nájemného. Ve smlouvách se často opakují např. tato pro vlastníka nevýhodná ustanovení:

• dlouhá výpovědní doba (často i na jiném místě smlouvy, než je doba pronájmu),
• automatické prodlužování pronájmu,
• výplata nájemného v naturáliích,
• předkupní právo pro nájemce,
• automatické povolení podnájmu jinému uživateli.

Je vhodné uvádět do nájemní smlouvy sankce pro nájemce?

Ano, nájemní smlouva by měla obsahovat přiměřené sankce a možnost předčasného ukončení nájemní smlouvy v případě neplnění povinností nájemce. Nejčastějším porušováním nájemní smlouvy ze strany nájemce bývá neplacení nebo pozdní úhrada nájemného. Tato smluvní ustanovení se doporučují zejména při uzavírání nájemní smlouvy s nájemcem, se kterým nemáte předchozí zkušenost.

Daň z nemovitostí u půdy

Kdo platí daň z nemovitostí (ze zemědělských pozemků)?

Poplatníkem daně z pozemku je vlastník pozemku s výjimkou pozemků evidovaných v katastru nemovitostí zjednodušeným způsobem, kde je poplatníkem nájemce.

Jaká je výše daně ze zemědělských pozemků?

Daň se vypočítá z průměrné ceny půdy stanovené vyhláškou pro jednotlivá katastrální území ve výši:

• 0,75 % z ceny u orné půdy, chmelnic, vinic, zahrad, ovocných sadů,
• 0,25 % trvalých travních porostů, hospodářských lesů a rybníků s intenzívním a průmyslovým chovem ryb.

Do kdy musí být daň z pozemků zaplacena?

Daň z nemovitostí se platí vždy do 31.května. Pokud je daň vyšší než 5.000,- Kč, je možné je zaplatit ve dvou stejných splátkách, a to do 31. května a do 30. listopadu. Zemědělci platí daň ve dvou stejných splátkách, a to nejpozději do 31. srpna a do 30. listopadu.

Prodej a cena zemědělské půdy

Je vhodný čas na prodej zemědělské půdy?

Na tuto otázku nelze odpovědět. Každý vlastník je v jiné životní situaci a má jiné možnosti pro alternativní využití prostředků uložených v zemědělské půdě. Za důležité považujeme především to, aby vlastník, pokud se již rozhodne k prodeji půdy, postupoval při prodeji obezřetně a dosáhl tak maximálního zhodnocení majetku, který často vlastnily generace jeho předků.

Jaká je aktuální cena půdy při prodeji?

Tržní cena se aktuálně pohybuje nejčastěji v rozmezí od 6-15Kč/m2 zemědělské půdy. Toto platí u pozemků určených i dlouhodobě pouze pro zemědělské účely.

Jak nejlépe postupovat při prodeji zemědělské půdy?

Prodej zemědělské půdy za nejvhodnějších podmínek je obvykle dlouhodobější záležitost (několik měsíců). Nabídky od přímých zájemců na rychlý odkup obvykle nebývají nejvýhodnější.

Při prodeji je vždy vhodné nabídnout pozemky maximálnímu množství potenciálních zájemců. Doporučujeme věnovat prodeji dostatečný čas (několik měsíců) a využít možnosti inzerce na internetu nebo služeb realitních kanceláří, které zajistí důkladnou inzerci.

Musím při prodeji půdy čekat na konec nájemní smlouvy nebo smlouvu před prodejem vypovídat?

Ne, půda se běžně prodává s uzavřenou nájemní smlouvou. Nový vlastník pak vstupuje do pozice pronájemce v uzavřené nájemní smlouvě. Z tohoto důvodu je ale vhodná obezřetnost při uzavírání nájemních smluv – špatná nájemní smlouva Vám může výrazně zkomplikovat prodej půdy.

Dostal jsem nabídku na prodej půdy… jak zjistím, že je to dobrá nabídka?

Nabídky od přímých zájemců na rychlý odkup obvykle nebývají nejvýhodnější. Pokud nemáte na prodej příliš času, doporučujeme oslovit minimálně další zemědělce v lokalitě, zda Vám nenabídnou lepší cenu.

Pokud na prodej nespěcháte, využijte všech možností jak oslovit co nejvíce možných zájemců – inzerce na internetu, služby realitních kanceláří, apod.

Kupují zemědělskou půdu pouze zemědělci?

Ne. Zájem o nákup zemědělské půdy mají i kupující, kteří na půdě sami hospodařit nechtějí a považují ji pouze za vhodnou investici. Proto není vhodné se při prodeji půdy omezovat pouze na zájemce ze strany zemědělců.

Co je to BPEJ a cena dle BPEJ?

BPEJ  (Bonitovaná půdně ekologická jednotka) vyjadřuje hlavní půdní a klimatické podmínky, které mají vliv na produkční schopnost zemědělské půdy. Zemědělským pozemkům je v evidenci katastru nemovitostí obvykle přiřazena příslušná BPEJ.

Cena dle BPEJ, stanovená vyhláškou, je ekonomickým ohodnocením každé příslušné BPEJ. Tato cena se využívá např. pro ocenění pozemků znalcem.

Tato cena není totožná s tržní cenou. Cena dle BPEJ je pouze jedním z faktorů ovlivňujících tržní cenu půdy. Skutečná tržní cena může být i nižší nebo výrazně vyšší než cena dle BPEJ.

K čemu slouží průměrné ceny zemědělské půdy?

Průměrná cena zemědělské půdy za katastrální území, stanovená vyhláškou, se využívá např. pro výpočet daně ze zemědělské půdy. Jedná se o vážený průměr cen dle BPEJ pozemků v konkrétním katastrálním území.

Zpracoval: Jaroslav Urban